Tras el fallecimiento de una persona, se inicia el procedimiento por el que todos los bienes, derechos y obligaciones que posee en ese momento, es decir, la herencia, se transmiten a sus herederos. Si en la masa hereditaria existe un inmueble titularidad del causante y que en esos momentos está alquilado, tras la adjudicación de la herencia, ese inmueble pasa a ser propiedad de uno o varios de sus herederos.
Por este motivo, aunque pocas veces se repara en ello, cuando se firma un contrato de arrendamiento de una vivienda, es muy importante tener en cuanta si el arrendador es el propietario o el usufructuario de la misma. ¿Por qué? Precisamente por las diferentes consecuencias jurídicas que puede tener si este fallece.
Y es que como propietario de la vivienda, el arrendador tiene el pleno dominio de la misma y por lo tanto, puede proceder sin problemas a su arrendamiento. Sin embargo, como usufructuario, tiene el derecho a usar y disfrutar la vivienda mientras viva y eso incluye también la legitimación para proceder a su arrendamiento.
Pero, ¿Qué importancia real tiene entonces este dato? Pues la condición de propietario o usufructuario del arrendador, determinará lo que ocurra con el contrato tras el fallecimiento del mismo. Por tanto, aunque ambos tienen derecho a alquilar la vivienda, tras fallecer la situación es diferente.
¿ME PUEDEN ECHAR LOS HEREDEROS DE MI VIVIENDA DE ALQUILER?
Cabe recordar que una herencia se compone no solo por los bienes de una persona, sino por todos los derechos y obligaciones que no se extinguen con la muerte. Esto significa, que tras el fallecimiento de una persona, el nuevo o los nuevos inquilinos de la vivienda, deben subrogarse a todos los derechos y obligaciones que se deriven del contrato de arrendamiento en vigor.
Por tanto, el contrato seguirá vigente en todos sus términos, produciéndose exclusivamente un cambio en la persona del arrendador. En estos casos, lo normal es que el nuevo propietario lo comunique al inquilino con objeto de que siga abonándole la renta. Pero el contrato no sufre modificación alguna, salvo que haya acuerdo entre las partes.
Esto significa, que en el periodo de tiempo que transcurre entre el fallecimiento del arrendador y la adjudicación de la vivienda a alguno de los herederos, al existir una comunidad hereditaria, el inquilino debe seguir abonando la renta a la cuenta donde lo hubiese hecho hasta el momento o a la que le indique el responsable de esa comunidad hereditaria. Pues el contrato permanece absolutamente vigente.
¿QUÉ OCURRE SI EL ARRENDATARIO ES EL USUFRUCTUARIO?
Ya hemos visto qué es lo que ocurre sin el arrendador de una vivienda que fallece, era el propietario. Pero, ¿Qué ocurre si este tenía el usufructo de la propiedad? En estos casos, según establece el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículo 480 del Código Civil, el contrato de alquiler se extingue.
Y es que el usufructo se extingue por muerte del usufructuario. Por tanto, en estos supuestos, se debe hablar con el nudo propietario, que tras el fallecimiento del usufructuario, se convertirá en propietario en pleno dominio, para intentar llegar a un acuerdo y continuar con el arrendamiento.
Es un caso bastante frecuente que al fallecer el propietario y arrendatario de una vivienda, se adjudique el usufructo a su cónyuge. Dada esta circunstancia, el cónyuge se convertirá en el nuevo arrendador, manteniendo la vigencia del contrato. Sin embargo, y como se ha dicho anteriormente, si fallece el cónyuge usufructuario se producirá la extinción del contrato de arrendamiento.
