Las viviendas destinadas al uso turístico han proliferado de forma exponencial en la última década. Viajar hospedándose en viviendas que sus propietarios destinan a uso turístico, ha creado un nuevo modo de hospedaje que en muchos casos, supera al de los hoteles. Y es que para muchos viajeros, el hecho de contar con un piso o casa, con todas las comodidades, situado en las mejores zonas de la ciudad, y con la independencia de no depender de nadie, ha superado al resto de hospedajes.
¿Cuál es entonces el problema? Con el paso de los años, son muchas las ciudades en las que las viviendas turísticas se han impuesto. Como consecuencia, el acceso a una vivienda de alquiler o incluso para comprar, es mucho menor. Pues son muchos los propietarios que han encontrado en los pisos turísticos un modo de ganar dinero, lo que ha provocado que no den opción a otro tipo de alquiler. El resultado, es que la oferta de pisos para vivir ha bajado, provocando que suban los precios.
La demanda de una comunidad pone a estas viviendas en el punto de mira
Pero, ¿Quién tiene legitimidad para prohibir una vivienda turística? A pesar de las diferentes reclamaciones sociales y el debate establecido en la calle, ya hay una sentencia en firme. En este sentido, el Tribunal Supremo ha determinado que solo las comunidades de propietarios que así lo establezcan en sus estatutos, pueden prohibir los pisos turísticos.
De este modo, la sentencia 264/2025 de la Sala de lo Civil establece que «La mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca».
Una sentencia dictada tras una denuncia de una comunidad de propietarios que alegaba que el alquiler turístico era una actividad molesta e incómoda para la convivencia, que debía ser prohibida por el 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Una comunidad de vecinos en cuyo edificio había una vivienda destinada al alquiler. Sin embargo, la demanda fue desestimada por los juzgados de primera instancia de Madrid. Tras recurrir, la Audiencia Provincial de Madrid falló a favor de la comunidad.
La respuesta del Tribunal Supremo a esta disputa
Sin embargo, el propietario de la vivienda turística recurrió al Supremo que al final, le ha dado la razón. Pero, ¿Cuál ha sido el motivo para que finalmente, el Alto Tribunal diese la razón al propietario del piso turístico? Este Tribunal se fijó en los estatutos de la comunidad, que solo contemplaban prohibiciones para consultorios, clínicas de enfermedades infecto contagiosas y para fines ilegales, así como instalación de motores o máquinas que no sean usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres.
Es por ello, que la sentencia del tribunal Supremo determina que «Dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta».
En definitiva, el Tribunal Supremo ha creado un precedente que indica, que solo las comunidades de propietarios pueden prohibir las viviendas destinadas a uso turístico, si así lo establecen en sus estatutos. De lo contrario, ningún tribunal debe prohibir esta actividad. De hecho, ya existe un precedente de 2023 donde el Supremo dejaba claro, que también es válida la prohibición si en los estatutos se establece el veto expreso a las viviendas que se usen para ejercer una actividad económica.
