El reparto de la herencia es un proceso que se inicia tras fallecer una persona para repartir entre los herederos todos los bienes, derechos y obligaciones que no se extinguen con la muerte de una persona. Cada proceso es único y debe tener en cuenta la situación real del causante. El caso que nos ocupa hoy, es el de la herencia en cuya masa hereditaria, exista un inmueble que esté alquilado y que tras la adjudicación de la herencia, su propiedad pase a manos de uno o varios herederos.
Esto puede suponer un problema para los arrendatarios. Por ello, es importante que si vas a alquilar una vivienda, antes de firmar preguntes si el arrendador es el propietario de la vivienda o el usufructuario. Pues las consecuencias jurídicas si este fallece dependen de ese dato. Pero, ¿Cuál es la diferencia?
- En caso del arrendador ser propietario de la vivienda. Tiene pleno dominio de la misma y por lo tanto, puede proceder sin problemas a su arrendamiento.
- Si el arrendador es usufructuario: tiene el derecho a usar y disfrutar la vivienda mientras viva y eso incluye también la legitimación para proceder a su arrendamiento.
Ambos tienen derecho a alquilar la vivienda, sin embargo, dependiendo si el arrendador es propietario o usufructuario, así ocurrirá con el contrato si este fallece. Es decir, ambos tienen el derecho de alquilar la vivienda, pero si fallecen, la consecuencia es diferente.
¿Qué ocurre con la vivienda de una herencia si esta está en alquiler?
Para entender qué ocurre con los inquilinos de una vivienda en alquiler si el propietario fallece, hay que tener claro todo lo que conlleva la palabra herencia. El Código Civil establece que se trata de todos los bienes, derechos y obligaciones, que no se extinguen con la muerte de una persona. En base a lo anterior, si el propietario de una vivienda fallece, los herederos y nuevos propietarios, deben subrogarse a todos los derechos y obligaciones que se deriven del contrato de arrendamiento en vigor.
Esto significa, que en principio, los inquilinos deben estar tranquilos. Pues el contrato seguirá vigente del mismo modo que se firmó con el anterior arrendador, y solo habrá que cambiar la titularidad del actual propietario. Por tanto, salvo que haya acuerdo entre las partes para cambiar algo del contrato, los inquilinos pueden estar tranquilos y seguir con sus condiciones de igual modo que con el propietario fallecido.
Otra duda que surge en estos casos, es a quién se debe hacer el abono de la renta cuando el arrendador fallece. En estos casos, hay dos periodos: El primero, es el tiempo que transcurre entre el fallecimiento del arrendador y la adjudicación de la vivienda a alguno de los herederos. En este caso, al existir una comunidad hereditaria, el inquilino debe seguir abonando la renta a la cuenta donde lo hubiese hecho hasta el momento o a la que le indique el responsable de esa comunidad hereditaria. Pues el contrato permanece absolutamente vigente. Esto no cambiará, hasta que no haya nuevo propietario.
Casos en los que el arrendatario es usufructuario
Como vimos al principio, las consecuencias jurídicas en caso de viviendas de alquiler que pasan a ser parte de una herencia, dependen de si el arrendatario es propietario o usufructuario. En el segundo de los casos, el de usufructuario, hay que acogerse a lo expuesto en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículo 480 del Código Civil, que dice que el contrato de alquiler se extingue.
¿El motivo? Que el usufructo se extingue por muerte del usufructuario. Pero, ¿Qué se puede hacer en estos casos? El paso a dar es hablar con el nudo propietario, que tras el fallecimiento del usufructuario, se convertirá en propietario en pleno dominio, para intentar llegar a un acuerdo y continuar con el arrendamiento.
un ejemplo muy habitual es el que se da al fallecer una persona propietaria, y que el usufructo pase a su cónyuge. Dada esta circunstancia, el cónyuge se convertirá en el nuevo arrendador, manteniendo la vigencia del contrato. Sin embargo, y como se ha dicho anteriormente, si fallece el cónyuge usufructuario se producirá la extinción del contrato de arrendamiento.
