La compra de una vivienda en propiedad, en la mayoría de ocasiones, está ligado al concepto de hipoteca, ante la imposibilidad de realizar todo el pago del inmueble de un único desembolso. Este trámite está sujeto a varios factores, como el tipo de interés o la situación laboral del comprador, así como la solvencia económica, algo importante de cara a la entidad bancaria que ofrece la hipoteca. Sin embargo, para culminar este proceso en la adquisición de una casa, hay un actor imprescindible guiará y acompañará durante el camino: el notario.
La mayoría de las personas que compran una vivienda necesitan pedir financiación para afrontar este importante desembolso. Así, tras comparar ofertas y condiciones en diferentes bancos e instituciones, logrando descifrar cual es más beneficiosa para uno mismo llega el momento de firmar la hipoteca, un trámite que convertirá al comprador por fin en propietario del inmueble. De este modo, desde la entrada en vigor de Ley 5/2019 de contratos de crédito, el cliente tiene libertad para elegir a su notario, que será quien certifique la hipoteca. Por lo tanto, la entidad bancaria no podrá imponer al cliente que seleccione a determinado profesional. El notario, por su parte, será el órgano encargado de dar fe y autorizar la escritura de la hipoteca, bajo obligado cumplimiento por ley a ofrecer una información exhaustiva de la hipoteca constituida.
Funciones del notario
- Verificar la entrega de la documentación exigida en los plazos establecidos, como la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de advertencias Estandarizadas (FiAE).
- Responder a las cuestiones planteadas por el prestatario y, en todo caso, prestar asesoramiento personalizado sobre la documentación que le ha sido facilitada por parte de la entidad.
- Realizar un examen o test al cliente sobre la documentación entregada y la información suministrada, un requisito legal destinado a mejorar la transparencia durante la firma de la hipoteca y a aumentar la protección del cliente.
- Finalmente, extenderá un acta en la que se recogerán los detalles del asesoramiento brindado y en la que se destacará que el prestatario ha comprendido y aceptado la documentación sobre la hipoteca que el banco ha entregado. Sin esta acta, no habrá escritura.
Acta notarial de una hipoteca
A raíz de la Ley Hipotecaria del año 2019, una de las novedades que se introdujeron en este sector fue la obligatoriedad de firmar, con carácter previo a la firma de escritura de una compraventa de vivienda, un acta previa de hipoteca. Se trata de un documento en el que el notario da fe de que el comprador ha entendido la hipoteca. Sin embargo, es común que surjan dudas sobre este documento, como, por ejemplo, qué información incluye, cómo debe prepararse el comprador o en qué consiste exactamente el proceso para completarlo.
Por tanto, uno de los objetivos principales de la Ley Hipotecaria es garantizar una mayor protección para el cliente, por lo que se han introducido numerosas modificaciones para el bienestar del potencial comprador en el momento de ejercer el trámite hipotecario. Una de las más relevantes fue la obligación para el banco de entregar al cliente, con al menos 10 días de antelación, el contrato hipotecario para que pueda leerlo detalladamente y consultar cualquier duda.
La otra gran novedad fue la necesidad de que el cliente acuda al notario en dos ocasiones. En la primera, acudirá solo y el notario se ocupará de que conozca las condiciones del contrato que va a firmar; en la segunda, ya con representantes del banco, se procederá a la firma de la escritura hipotecaria. Además del contrato, el banco remite otros documentos al cliente para su revisión. Uno de los más importantes es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que contiene la información personalizada sobre la hipoteca. De este modo, podrá conocer con antelación todas las condiciones del préstamo, siendo un documento vinculante, es decir, que se considera como la oferta formal de la entidad bancaria hacia el cliente.
Otro documento que recibirá es la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que informa sobre las cláusulas más relevantes del préstamo, incluyendo los potenciales riesgos que este conlleva y otros elementos como si existe algún coste por el vencimiento anticipado de la hipoteca o el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca. Junto a la FEIN y la FiAE, el banco remite al cliente otros documentos como una simulación hipotecaria, una copia del contrato o las condiciones de las garantías de los seguros.
