El ejercicio de la venta de una vivienda puede producirse por múltiples causas: necesidad, cambio de residencia o traslado a otra ciudad, entre otros motivos. Una vez que se ha encontrado comprador, por regla general hay que renegociar el precio hacia una cantidad menor que la fijada en un primer momento. Y, una vez que se ha producido la compraventa a efectos oficiales, con la transacción económica incluida, se ha de declarar a Hacienda la procedencia de esa cuantía, destinada a pagar impuestos.
De hecho, según concluye un estudio del Consejo General de Economistas de España, una pareja con dos hijos y una renta común de poco más de 3.500 euros, se ve instada a desviar un tercio de sus ingresos al pago de impuestos, tanto directos (Impuesto Sobre la Renta de Personas Físicas, IRPF) como indirectos (Impuesto Sobre el Valor Añadido, IVA). Por ello, la propia Agencia Tributaria ha lanzado un paquete de medidas destinadas a personas mayores de 65 años tras la venta de una vivienda particular.
Dación de pago
La actividad de dación de pago consiste en entregar un bien para saldar una deuda. En el caso de las hipotecas, cuando una persona no puede hacer frente al pago de las cuotas, entrega la vivienda a cambio de cancelar el préstamo hipotecario. De esta manera, está exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias, según la Agencia Tributaria:
- Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
- Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
- Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
No obstante, será condición fundamental que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos que supongan la cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
Supresión de IRPF a personas mayores de 65 años
A la hora de realizar el ejercicio de la compraventa de inmuebles, la parte vendedora y, hasta entonces, propietaria de la vivienda, debe cumplir una serie de obligaciones tributarias una vez que se ha finalizado la transmisión de la propiedad de la casa. De acuerdo con la Agencia Tributaria, los impuestos que se deben abonar al vender una residencia habitual son, básicamente, el IRPF por la ganancia que se obtiene con la venta, la plusvalía municipal por el aumento en el valor del inmueble desde su compra hasta su venta y el Impuestos de Bienes e Inmuebles, IBI, correspondiente a la parte proporcional de lo que quede de año.
No obstante, según establece la propia Administración Pública, existen excepciones para pagar estos impuestos. De acuerdo con la Agencia Tributaria «no tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual si eres mayor de 65 años». Este requisito también es válido para aquellas personas en «situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad», conforme la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
Del mismo modo, la supresión de la ganancia por este ejercicio de venta se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital o de una renta, ya sea temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose este el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
